Ипотека на строительство, достаточно новый «банковский продукт», который появился в 2020 году и стал активно развиваться. Но вместе с развитием ипотеки стали появляться и скрытые подвохи, о которых вас никто заранее не предупреждает, но не зная их, вы можете попасть в серьезные неприятности. О них — наша статья.
Что важно понимать вначале?
Оба подвоха связаны со структурой получения ипотеки на строительство частого дома. При получении ипотеки на строительство вы подписываете 2 договора. Первый договор – это ваш ипотечный договор с банком. Второй договор – это ваш договор со строительной компанией (подрядчиком)
Банк выдает вам ипотеку, основываясь на КП или на смету подрядчика. Но важно понимать, что при этом банк напрямую с подрядчиком никаких договоров или обязательств друг перед другом – не имеет. То есть договор с подрядчиком банку нужен только для понимания цифры, которую он дает в долг именно вам, а не подрядчику. По сути, для банка ваш договор со строительным подрядчиком, не более чем назначение платежа и справочная информация.
Если вы будете понимать это, то вам станет понятно 2 самых главных мифа про ипотеку на строительство ИЖС.
Миф первый. Аккредитованный подрядчик – добропорядочный
Сейчас основные банки, которые дают ипотеку на строительство это СБЕР и Дом.РФ. В СБЕРЕ есть 2 варианта – вы выбираете любого подрядчика и тогда на время строительства вам нужен залог или поручитель. Если аккредитованный – то поручитель не требуется. В ДОМ.РФ – только через если подрядчик аккредитован банком.
Аккредитация, это проверка подрядчика банком. Казалось бы, это серьезный плюс, чтобы не нарваться на мошенников. Но на самом деле это не так.
Аккредитация банком подрядчика для получения ипотеки на строительство дома, процедура во многом формальная и поверхностная. Обойти ее при желании не так сложно.
Теперь вспоминаем про то, что когда вы получаете ипотеку на строительство ИЖС, у банка никаких договорных обязательств с подрядчиком, даже аккредитованным – нет.
То есть банк как бы дает деньги вам, а вы уже подрядчику.
Поэтому в случае, если подрядчик не выполнит свои обязательства (исчезнет, не достроит, накосячит и т.д.) банк не будет вмешиваться в ваши с ним разборки. Так как должны то банку вы – а не подрядчик. И выбирали подрядчика тоже вы.
Банк скажет – это очень печально, мы лишим нехорошего подрядчика аккредитации, но по договору мы вам дали деньги, а вы нам должны отдать дом. Решайте проблему с подрядчиком самостоятельно и продолжайте нам платить.
Если вы думаете, что это не так, то поверьте, прецеденты уже есть.
Так, в нашем телеграм чате, была история от девушки, которая взяла ипотеку на строительство в Дом.рф, и выбрала аккредитованного подрядчика, но тот, получив деньги (кстати по существенно завышенной смете) построил фундамент и сказал, что дальше возможности строить у него нет.
Банк предоставил девушке самой разбираться в этой ситуации с подрядчиком, формально «поддержав» ее.
Поэтому запомните – наличие аккредитации в банке, не дает гарантии добросовестности подрядчика и к его выбору надо относится очень внимательно
Миф второй. Фиксация стоимости
Есть мнение, что если вы строите дом в ипотеку, то вы строите его по фиксированной цене.
На самом деле это не так. Возвращаемся к схеме взаимодействия. Фиксирована у вас сумма ипотечного договора с банком, который заключается на основе вашего договора со строительной компанией.
Хитрость в том, что у СК и Банка никаких договоренностей нет и СК имеет право повысить стоимость договора, но при этом вам придется изыскивать средства где-то еще, так как в ипотечном договоре сумма фиксирована и неизменна.
Обман? Нет, скорее суровая реальность.
Если вы будете внимательно читать договор с СК, там 100% будут какие-то пункты связанные с возможным увеличением стоимости. Вариантов как это сделать завуалированно, масса.
И даже если нет прямых отсылок к этому, никто не отменял статью 709 пункт 6 ГК РФ.
Про эту статью многие вспомнили в 21 году, когда пошел бешенный рост стоимости материалов. А она позволяет подрядчику пересмотреть стоимость материалов в случае «значительного увеличения стоимости». И дальше вы вольны либо согласиться, либо расторгнуть договор, но без возврата «освоенных» средств. Грубо говоря – остаться с недостроем.
Надо понимать, что строительство, если мы не говорим про какой-то «коробочный» продукт, типа модульного дома – процесс растянутый во времени и имеющий ряд неизвестных «на старте». Да и с модульными не все так просто, так как в 21 году одна из самых известных компаний по производству модульных домов резко поняла стоимость домов по уже заключенным договорам по принципу «добавляй или мы вернем деньги».
Неизвестные чаще всего кроются в статьях инженерных коммуникаций и внутренней отделки. А в ипотеку чаще всего дом хотят «под мебель». Кроме того, могут быть изменения «хотелок» в процессе.
Растянутость процесса влияет на то, что договор вы подписываете сегодня, а на условную отделку выйдете через 6-9 месяцев. За это время цена на материалы может сильно измениться, но маловероятно что СК будет сразу по заключении договора покупать себе на склад «ламинат и шпатлевку» для вашего дома.
Поэтому СК страхуются, внося пункты о возможном увеличении стоимости. Более того, на мой взгляд это нормально. На наш взгляд, больше подозрений должна вызывать компания, которая будет клясться и божиться что стоимость договора на строительство с инженеркой, отделкой и сроком сдачи 6+ месяцев от момента заключения — неизменна. Так-как выполнить это обещание в нашем переменчивом мире – крайне сложно.
Поэтому запомните, если на стадии подписания договора с СК , особенно на весь цикл с инженерными коммуникациями и отделкой – стоимость фиксирована и неизменна, скорее это повод напрячься, а не расслабится. Хотя так хочется в это поверить….
Выводы
Итак, вам надо помнить два ключевых момента
1) Аккредитация в банке не гарантия порядочности подрядчика. В случае проблем, банк вмешиваться не будет.
2) У вас фиксированная стоимость ипотечного договора, но это не означает априори фиксированную стоимость строительства, которая может меняться по объективным причинам.
Если вы хотите что-то добавить, или у вас есть вопросы по нюансам ипотечного кредита на строительство дома – пишите в комментариях
